annonse
Politikk



OMSTRIDT GÅRDSSALG: Garden Fløtten med tilhørende jord, skog og utmark er omsøkt konsesjon ut fra en avtalt pris mellom selger og kjøper på kr. 3.350.000,-. Kommunen mener dette er for høy pris, og går i mot at konsesjon gis ut fra denne prisen, noe advokater og takstmenn i saken stiller seg både uforstående og sterkt kritiske til. Foto: Ole Sylte Heggset.

I morgen torsdag kommer konsesjonssaken omkring garden Fløtten opp til ny behandling i Alvdal formannsskap, etter at den ble utsatt fra forrige møte 14.februar. Både forut for møtet i februar og nå etter at innstillingen til morgendagens møte er gjort offentlig, er innspillene krasse fra advokatene som representerer partene bak Haglunds felleseie, Svein L og Aud I Haglund. Kritikken går på enhet landbruk og miljø sin verdivurdering, og rådmannens innstilling som forslår å nekte konsesjon på grunn av for høy pris på eiendommen.

Konsesjonseiendommen Brandvold Søndre, eller Fløtten som den kalles i dagligtale, har gårdsnr. 4 med bruksnr. 30 og 51 tilhørende seg. I saksframstillingen står det å lese at garden "består av 108 dekar fulldyrka jord, 12 dekar innmarksbeite på setra, samt 680 dekar skog og utmark. Til eiendommen hører seter i Lomsjødalen. På bruket er det bebygd med driftsbygning for sau inkludert fôrlager, redskapshus kombinert med verksted og potetlager, våningshus, stabbur og garasje. På setra er bebyggelsen ei seterstue/hytte av nyere dato, samt et seterfjøs av eldre dato". Det tillegges senere i saksframstillingen at "Bygningsmessig er også eiendommen relativt godt rustet for framtidig drift og bosetting".

Skiftrettssak før salg

Grunnet samlivsbrudd er eiendommen lagt ut for salg, og Haglund felleseie representert ved advokat Jens Morten Nesseth står for salget, mens Svein L Hagelund og Aud Ingrid Haglund med hver sin advokat er parter. Salgspris er avtalt og kjøper Knut Magnar Holmen søker nå konsesjon på eiendommen. En annen interessent, Gudmund Tronsmoen har også vist interesse i eiendommen, uten at hans bud nådde opp.

Etter at eiendommen er taksert av to ulike takstmenn der markedsverdi ble satt til henholdsvis kr. 3.050.000,- (takstmann Bjørn L. Mehlum 11.04.2011) og kr. 4.300.000,- (Alvdal Takst AS 29.03.2012), har gården vært gjennom skifteretten. Her ble det satt en skiftetakst i regi Nord-Østerdal tingrett til kr. 2.884.000,-, mens den til slutt gjeldende skifteovertaksten satt i Sør-Østerdal tingrett ble pålydende kr. 3.150.000,-. Disse er satt i henhold til skifteloven og odelsloven, og antyder eiendommens bruksbestemte omsetningsverdi ut fra lovgivningen.

Advokat Dyre Østby og advokat Liv Randi Dobloug hos advokatfirmaet Dobloug & co, som representerer selgerne hver for seg, har i brevs form både forut for formannskapets møte i februar og nå opp mot morgendagens politiske behandling, sendt flere spørsmål og oppfordringer til formannsskapet. Advokat Østby lister opp de prinsipper som det ut fra rundskriv til kommunene vedrørende konsesjonsbehandling, skal settes verdi ut fra:

  • For jord og skog nyttes avkastningsverdi (bruksverdi)
  • For bygninger (driftsbygninger, våningshus, kårhus) nyttes kostnadsverdi (nedskrevet gjenanskaffelsesverdi). For enkelte bolighus kan det være aktuelt å nytte årlig netto utleieverdi som verdisettingsgrunnlag.
  • For rettigheter og andre ressurser som hører til eiendommen nyttes enten avkastningsverdi eller kostnadsverdi - alt etter rettighetens eller ressursens art. I noen tilfelle må en falle tilbake på en rent skjønnsmessig verdivurdering.

Kjøp som tilleggsjord 

Eiendommen er med utgangspunkt i dette forsøkt solgt på det åpne marked, men ingen kjøper meldte seg for å drive garden videre som sjølstendig bruk. To interessenter har derimot meldt bud ut fra behov for tilleggsjord, Gudmund Tronsmoen og Knut Magnar Holmen, hvorav sistnevnte har fått tilslaget og nå da søker konsesjon på bruket til dette formål.

I sin saksutredning har enhet landbruk og miljø ved Toril Steien foretatt en verdivurdering hvor det nå da altså oppstår konflikt mellom fagenheten i kommunen, og selgernes advokater, som også har innhentet uttalelser fra Alvdal Takst AS ved Jan Sagplass. Kommunens verdivurdering er satt til kr. 2.711.195,-

I det store og hele er det liten forskjell i verdivurderingene som gjelder jord, skog og utmark, men advokatene påpeker likefullt at det er gjort ulogiske tolkninger av regelverket her, ut fra at kommunen ikke har satt en høyere verdivurdering på dyrkede arealer, slik de gjennom rundskriv til kommunene rundt konsesjonslovens håndtering har adgang til.

Kommunen mener at det bør være arronderingsmessige fordeler, altså naboeiendommer til stede, for at en merpris for arealene kan aksepteres, mens advokatene påpeker at dette ikke er nødvendig og at rasjonaliseringsprinsippet her er såvidt tydelig at en marginalpris kan aksepteres. En marginalpris kan aksepteres med inntil 50 % av vanlig avkastningsverdi sier rundskrivet det vises til.

Beiterett og bygningsmasse

De største ankepunktene fra advokatene omhandler imidlertid måten landbruksenheten har verdivurdert beiterett og bygningsmasse. Fra kommunen bestrides nemlig beiteretten til gården Brandvold Søndre, som i mange år har hatt sau i sine utmarksområder i Lomsjødalen. I takstvurderingen fra Alvdal Takst AS er det satt verdi til kr. 110.000,- på denne retten, og advokatene mener at kommunen her mangler argumenter for å bestride dette.  - Siden administrasjonen ikke selv har regnet ut dette, må formannsskapet legge til grunn verdien angitt i taksten, heter det i brev fra advokat Liv Randi Dobloug hos advokatfirmet Dobloug & co.

Advokat Dyre Østby har så fremmet klare synspunkter allerede i februar og opprettholder disse i nytt brev av 18.mars, som nå er bedt tatt inn som vedlegg i saken, hvor det stilles sterke spørsmålstegn ved kommunens verdivurdering av bygningsmassen. Driftsbygning med plansilo, samt redskapshus/verksted er av kommunen satt til samlet verdi på kr. 1.130.000,-, mens takstene som er gjort i 2011 og 2012 antydet verdi på henholdsvis 1.480.000 og 1.886.000,-. - Avviket mellom kommunens verdianslag og det som henholdsvis Mæhlum og Sagplass har kommet fram til er, uavhengig av avviket disse to imellom, såvidt stort at det kan gi grunnlag for å stille spørsmål ved riktigheten av det verdianslaget kommunen har gjort ,skriver Østby.

Våningshuset på Flåtten har så kommunen satt til kr. 400.000,- mens takstene ved Mæhlum og Sagplass her har konkludert med henholdsvis kr. 690.000,- og kr. 900.000,-.  - Også ved dette gis det grunnlag for å stille spørsmål ved riktigheten av det verdianslaget kommunen har gjort, skriver Østby.

 - Utgått på dato

Advokat Østby har også bedt Alvdal Takst AS om kommentarer til konsesjonsbehandlingen, og innledningsvis presiseres det her fra Jan Sagplass at det er odelslovens § 49 som er lagt til grunn, og at denne ikke er underlagt priskontroll.  - Det er likevel bemerket at det i stor grad er tatt hensyn til konsesjonslovens bestemmelser, da dette ofte er retningsgivende for verdien av landbrukseiendommer, skriver han.

- Etter å ha lest kommunens vurdering sitter undertegnede med en oppfatning av at kommunens representanter har "gått ut på dato" hva verdsetting angår. Dette gjelder spesielt verdien av bygningsmassen som etter mitt skjønn er satt langt under den verdi som den utgjør i denne sammenhengen, skriver Jan Sagplass. Senere i sin kommentar omtaler han spesielt våningshuset som Sagplass satte til verdi på kr. 900.000,- i sin takst i fjor, mens kommunen har satt dette til verdi kr. 400.000,-.

  - Dette finner jeg på grensen til provoserende, og med bakgrunn i min kjennskap til boligmarkedet i regionen, snakker vi da om en bolig av en slik standard at den nærmer seg ubeboelig, noe absolutt ikke oppfatter som relevant i forhold til våningshuset på Fløtten, skriver Sagplass. - Med bakgrunn i nedskrevet gjenanskaffelsesverdi kan det til orientering opplyses at kr. 400.000,- tilsvarer byggegrop med fundameneter og grunnmur, sier han.

Ikke konsekvens

Forskjellsbehandling er også noe Sagplass mener det er grunnlag til å spørre seg om, når han ikke kan se konsekvens mellom lignende saker i kommunens tidligere konsesjonsbevilgning. Konkret trekker han fram eiendommen Stea, gardsnr. 7, bruksnr 19 m/flere, som ble avhendet for en del år siden. Arealmessig var dette en eiendom som er mye sammenlignbar med garden Fløtten i hans øyne, men her var bygningsmassen i svært dårlig forfatning. Stea ble også solgt som tilleggsjord den gang.

- Undertegnede er kjent med at avtalt salgssum var relativt langt over taksten, og at det er tydelig at kommunen i dette tiltilfellet tok hensyn til rasjonaliseringsgevinsten, sier Sagplass, og peker på at det her fantes konkrete interessenter med naboeiendom som kommunen ikke tok hensyn til. Sagplass har også et eksempel der kommunens verdivurdering på et annet bruk i en konsesjonssak i Alvdal ble satt til 1.200.000,-, mens eiendommens høyeste lovlige konsesjonspris senere ble satt til kr. 2.250.000,- av fylkeslandbruksetaten.

 - Farlig utvikling

Avslutningsvis peker Sagplass på et faktum han mener er farlig utvikling ved salg av landbrukseiendom. - Det kan synes å være en rød tråd at verdisettingen settes lavt fra kommunens representanter, og dette er noe som går igjen i tilsvarende saker rundt om i denne regionen. Dette er en farlig utvikling, da det er med å redusere bondens kredittverdighet, og som til slutt gjør det uinteressant å investere i landbruket, avrunder Alvdal Takst AS ved Jan Sagplass.

En fersk saksopplysning som formannsskapet ellers får på bordet i morgendagens møte er at konsesjonssøker Knut Magnar Holmen har sendt beskjed til formannsskapet om at han når konsesjon eventuelt er innvilget, kommer til å søke om fradeling av gardstunet samt setereiendommen. - Dette er nye opplysninger til det jeg har opplyst før, men planene forandres etterhvert. Jeg ville si fra om dette før konsesjonsbehandlingen var gjort. Dette fordi jeg vil at konsesjonsbehandlingen skal blir gjort på et mest mulig korrekt grunnlag, skriver han.

  • Ingen kommentarer funnet
annonse